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房地产税:箭在弦上,发不发?因何发?

关于房地产税(一说物业税)的争论已经持续很久。但房地产税到底是什么?作用如何?我们的研究相当不够。正如美国大学颁发学位时,都会比猫画虎地说一通,“现授予某某学位,享有传统特权”之类的话,但到底拥有什么样的传统特权,并没有人深究与在意。其实,不过是从英国舶来的仪式和说法而已,并无实质内涵。但这些毕竟是说法而已,无关乎社会生活与经济运行的痛痒。房地产税则大不相同,一旦实施则涉及千家万户的经济利益,甚至会影响住房体制和市场的变化,须深查细究。

美国对不动产都会基于财产价值征收不动产税(Real Property tax),房地产税则是针对房产、地产等评估价值征收的一种税收。2006年~2008年全美国房地产税的平均税率接近1%(实际为0.96%),约占居民3年平均收入的2.85%。它是城市、乡村、县镇以及学校辖区等地方政府最主要的税种,约占地方政府收入的1/4。其余收入分别为联邦政府和州政府的转移支付(约占1/3)、资源使用费收入(约1/5)、所得税及消费税等各种税收。地方政府、州政府与联邦政府的税费收入分配结构大约是1∶1∶2,但提供的就业岗位约为10∶4∶3。地方政府向社区居民征收较低的税费,利用这笔收入为社区提供直接服务和创造工作岗位。

地方政府利用税费收入致力于改善社区环境,改善社区的教育事业,雇佣保安和警察维护社区治安。地方政府主要为社区居民服务,以居民需求为导向提供合理的服务。社区以及所在的县辖区的就业环境、服务环境、教育环境以及治安环境,能够吸引以不同的教育程度、技术水平、从业经验等人群居住,他们所要求的司法环境、消防条件、卫生状况以及生活环境是不同的。由此可以看出,地方政府征收房地产税的目的,就是在于满足社区居民的实质需求。地方政府会根据居民的需求,改变地方政府行为,提供适当的服务内容。

关于房地产税与提供服务状况的实际情况,美国一些学者作了比较研究。比如丹尼斯·迪帕斯奎尔比较了马萨诸塞州的部分城市的房地产税和服务情况,其结论为:一是居住的物业价值与社区居民收入水平大致呈同向同比例变化,在其他资源相同的情况下,高收入社区可能会导致形成较低的房地产税率。二是教育、治安和消防等基础的社区服务与房地产税率关系不密切,而相对奢华的环境与房地产税率关系更为密切。商业、教育、办公等非居住物业是许多社区重要的税收资源,而这些税收资源又集中于内城或特定中等收入社区的趋势,有利于减轻这些社区的房地产税收负担,并拉平不同社区之间的房地产税率。三是联邦政府与州政府的资助在社区的公共服务方面起着关键的作用。通过这些结论,我们可以清楚地看到,房地产税主要用于维护社区的教育、治安和消防环境等,较高的房地产税与高额的政府资助能够改善社区的公共服务和生活环境,较多的非居住物业能够带来较低的房地产税。

从本源来讲,房地产税是地方政府为社区居民提供服务费用,享受较高的社区服务需要较高的房地产税或者较高转移支付,其实质类似于我国物业费。这样看来,我国已经有类似的房地产税政策了。之所以没有称为“税”,主要原因是我国“物业税”是物业服务公司收取的,而不是地方政府收取的。但是从物业费用购买的实际内容看,除了孩子教育费用没有包括外,其他服务内容并无二致。

由此可见,美国的地方政府类似于我国的物业服务公司加上学校教育等服务。如果将孩子的年教育费用加上每年缴纳的物业费算进去,我国居民负担的“房地产税”可能远远超过美国平均1%的房地产税负。

当然,在美国拥有住宅的负担不仅仅是房地产税。不考虑贷款利率和首付款机会成本,美国住宅直接成本负担约为住房价值的4%,包括房地产税、灾害保险、维修、燃料等支出。我国住宅成本较低,其原因并不是没有物业税,而是维修、燃料、教育等费用以不同的形式作了支出,却没有包含在内。我国住宅没有相应的保险、公共事业设施等费用,这些费用与房产的附加价值密切相关联。

根据“取之于民,用之于民”的原则,当前我国所讨论的“房地产税”并不是美国的“房地产税”,而是一种“新税种”。那么,这又是一种什么税种呢?其理论基础又在哪里呢?

按一些学者所言,物业税是房产持有税,持有房产占有资源,需要缴纳一定的税费。这种说法很难站住脚,购买房地产时居民已经一次性缴纳了土地使用费和房产产权价值。这说明持有税已经一次性缴纳,没有再向百姓征收的理由。也有专家认为,房地产税是一种产权增值税,房地产增值主要源于经济增长、法制建设等外部环境的发展,国家应当对增值部分征税。这样说有一定的道理,但问题在于房地产增值不同于生产增值,资产增值的虚拟性较强,很难变现使用,有增值就有减值,房地产价格下降后税收怎么办呢?还有人认为可以是一种产权成本,我国土地使用权具有期限,持有期内每年缴纳房地产税,可以无限期使用土地。这种说法可以探讨,但我反对的是借助“房地产税”之名,扩大税源,不断满足政府的持续“人吃马喂”费用需求。这是一种资源的浪费。

我所赞成的房地产税实际上应该是一种资源税,或者叫资源浪费税。对空置房、闲置房征税,也可以对豪华住房征税。资源是全民的、国家的,无端的浪费土地资源和住房资源等于经济“犯罪”,其惩罚措施应当从重征税。从一些学者的设计方案看,其实质也是一种资源税。居民可以购买资源,也可以占用资源,但因为资源的公共性质,过多的、浪费的占用资源就需要缴纳一定的税费。这种税种的目的在于促进资源的有效利用,提高资源的使用效率,正好切中当前我国房地产市场的“肯綮”。

当前,我国房地产市场投资投机购房盛行,针对投资投机购房国家多次出台政策进行调控,但效果不是很明显。没有打中投机购房的“七寸”,房地产泡沫一旦抬头,高投资收益吸引投机资金不断涌入,些许贷款利息的提升微乎其微。并且卖地收入是不少地方财政的“命门”,房地产又是拉动经济增长的“引擎”。一旦房价下行,许多地方政府比地产商更坐立不安。征收一种房地产资源税,可“一箭双雕”,既帮助地方政府找到了一种稳定的收入来源,又击中投机购房资金的“要害”,增加坐等房价飙升的成本。


向浪费征税,向奢侈征税,向投机征税,是一种促进国民勤思苦干以及国际游资长期投资的正向激励机制。 

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