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面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

某小编写了从经济规律看房价的东东,意思是任何经济规律在中国房价面前失灵了,教科书无颜的自焚了,真不知道经济大师们看了咋想?是不是摇头笑了?经济学学告诉我们,“看不见的手”就是最大的规律,任何违背市场的东西,不是欺世盗名,就是花架子摆设,要不就是理解不到位而侃侃奇谈而已。其实经济学只是思维的逻辑,真是的变量赋值还是来自你自己的经验和能力。下面,我们就来谈谈从几条简单规律来看的房价真相。

第一条,房价租金比。房价租金比算不算经济规律还真的很难说,不过通过房价租金比确实可以看出房价的走势。有人说,我国房价租金比历经300、500大关,现在甚至到了1000了,也就是说通过租金收回投资分别需要25年、42年,目前需要83年了,远远高过发达国家200-300的经验值了,这是一项很不划算的投资,房价早该跌了,但是现在还在上涨,经济规律的颜面丢尽了。

呵呵呵,房价租金比只能呵呵了。其实房价租金比就相当于股票市场的市盈率,谁说市盈率高的一定要跌,而市盈率低的一定要涨呢?至少您还要看看公司的成长性吧?还要参考一下资产收益率吧?房价租金比只是一个静态的概念,房价则包含着未来经济变化及相关变量的预期,您说房价租金比对衡量房价来说还有多大意义呢?

话说回来,房价租金比还真能大致测算房价水平,就像股票的市盈率一样,只是需要我们填入若干个关键的经济学变量而已,但这要靠我们的投资技巧和历史经验。简单的资产估值告诉我们,评估当前的资产价格需要了解这项资产带来的未来的现金流和残值,也需要给未来的折现率赋值。好了,利用我们的经验来做三个基本的判断:一是租金上涨率,我们知道近几年居民平均收入上涨水平能够大致维持在6-7%的水平,那么取较低的值6%吧。二是折现率。我们知道近几年我国定期存款利率持续下行,一年定期存款基础利率从百分之三点几下降到了目前的1.5%了,我们取较大的值3%好了。三是房子的残值。毋庸置疑,房子的建筑成本在长期是可以折旧完的,剩下的主要是土地的价值了,这次两会上,总理明确说了,到期可以直接延期了,也就是说土地价格可以保持的。这样你可以算一下,即使不算土地残值,20年期的动态房价租金比仅为537,30年期的动态房价租金比仅为411,70年的动态房价租金比仅为126。

那么,有人问了,这样看来,什么时候评价房价都不高,是不是什么时候都可以买了?呵呵,还是要通过经济学逻辑来思考问题,购买是有条件约束的:收入预算及预期,谁能确定自己的收入会每年6%的一直涨下去呢;房价与租金变动及预期,居民的收入不涨了,租金能一直这还能涨下去吗?还有就是折现率,现在利率处于下行期,没准哪天开始上行了呢?以及政策变动,比如调控政策、房产税,一旦哪天改变了,人们的预期自然就会改变了。看看,经济学规律告诉了您思考方法和逻辑框架,仅仅掌握经济规律是不够的,最关键的还是您的个人眼光、能力,外加一点点运气了。

第二条,房价收入比。房价收入比和房价租金比来自不同的理念,房价租金比来简单的资产价值评估理论,房价收入比来自支付能力与房价的对比了,也就是消费选择理论。人生一世,怎么也要生活过得潇潇洒洒吧,怎么也不会不吃不喝去买房,那么购房的支付能力就成了房价的重大约束了。

不算不知道,一算还真吓一跳,我们大北京、大上海等平均房价收入比从10、15、20乃直奔30好几了,也就是说,不吃不喝,居民家庭要30多年才能支付完购房价款,远高于发达国家的3-6倍的水平了。如果单看房价收入比,上世纪90年代出现“房价居高不下,居民难以支付”的新闻报道,自然也就不奇怪了。

房价收入比到底管不管用呢?当然管用,只是不能片面的用罢了。正确运用房价收入比,我们需要了解购房居民的收入情况,而不是整体居民的收入情况,购房的居民家庭是不会考虑其他居民能否支付房款的,而只考虑自己的家庭能否支付房款,自己购房的机会成本是多少。

记得前几年中央电视台报道西方国家近年来收入分配差距正在逐步拉大,向美国、欧洲等收入差距从3、4倍已经扩大到5、6倍了。这个报道数据来自国际权威的机构,应该是没有问题的。但是中央电视台只报道前半部分,没有说出后半部分,那就是:亚洲国家的收入分配差距扩大到12倍了,什么概念?我们无疑是亚洲国家了,很大的可能我国的收入分配差距是美欧的2倍。据我们了解,购房家庭的购房价格一般还真是家庭收入水平6倍左右,再高,那就是炒房者了。不信,您静下心来调查调查。

当然,个案是有的。比如,以房换房者,通过原来的房子升值以及收入积累获得了一大笔首付款,甚至达到了房价的80-90%,再贷10%的房价款就可以改善自己的居住条件了,房价收入比看似提高了,其实支付负担却是降低了。

时间关系,今天就谈到这吧。记住一条:经济规律在笑!以后,我们会谈城镇化与房价、货币与房价、房地产税与房价以及谈谈未来房价的看法,期待您喝茶吃瓜吐槽。

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