1998年，房子刚刚走向市场化，尚未成熟有点青涩，并没有被人民币立马看上。然而相隔没有几年，2003年人民币与房子开始了生死热恋，转眼十五年过去了，尽管许多次有人想棒打鸳鸯，无奈何均是无果而终。

许多人认为人民币的爱情也会同以往一样，要么是逢场作戏、要么转眼即逝，没想到这次确让人大跌眼镜，十五年过去了，他们依然如初恋，天天腻在一起，不是你追就是我赶，难道人民币的性情大变了？

搞懂货币的真性情，可不是一件容易的事。多少人自称专家研究终生，到临终也不过雾里看花，知其然不知其所以然。即使那些操作大师，类似格林斯潘，也经不过时间的考验，卸任没多久爆发的次债危机，让他最终跌下了神坛。倒是老戏股巴菲特，好像基本掌握了货币性情，经常和货币撞个满怀。

一、帅真性情

教科书这样告诉我们：货币脱胎于商品，最终盯住了金银，“金银天然是货币”，成为闻名遐迩的论断。殊不知，金银只不过货币的雏形而已，远远没有达到成熟阶段。但是他的情感却并无二致，追逐着人们的吃穿住用行，通货膨胀也司空见惯，货币每年贬值百分之十几很常见。到后来，黄金与美元率先脱钩，美元纸币本位逐步形成，通货膨胀更是家常便饭。

通货膨胀指标常常采用物价指数，CPI、PPI以及固定资产价格指数、平减指数等被不断创造出来，用于衡量货币的情感状况，她一段时间爱上谁，谁就会在一段时间内表现抢眼，往往快速上涨。如果被她抛弃，则进入慢慢长夜，价格想翻个身，可是难于上青天。但她的爱情并不持久，常常追逐人们的追逐，物价经常此起彼伏，不断变换。

但是有些省事的教授，却不告诉我们这些，只告诉我们CPI与人们生活关系最密切，货币主要盯住CPI，只要人们生活水平不降低，货币发行就不会影响经济大局。有些货币当局也这样欺骗民众，CPI不高通货膨胀就不会影响生活，民众们大可安心。谁不知，房价涨了10倍，翻了2翻，CPI 却变化不多，甚至有时还有所回落。让人们望房兴叹，这可比CPI涨那么一点一点让人更加心酸。

听不得专家，听不得当局，也许是无意，也许是无知，也许明知而不语，也许是其宏我微难以比对，只好我们自己来观察思考。道法自然，道理相同追究并不难，仔细观察即可：一段时间货币只会追逐一类商品，而另一段时间则追逐另外的商品，确实给世人以水性杨花的感觉。不过你仔细分析就会发现，这种追逐是那么恰到好处，而且专注专心，不得不惊叹于货币爱情的纯粹，大度而干脆。

二、懵懂追逐

货币的爱情在各阶段也是不断变化的。其中CPI是我们关注最多的，CPI主要包括吃穿住行用教育服务娱乐等八大类商品，货币与他们的感情也是依次展开的。最开始的时候，货币最爱追逐吃的，吃是在起初最必需的，吃不饱哪有时间想别的？而这大多处于初步发展阶段，农业生产力都还不发达，吃饱活下去是最大的理想，货币不追逐能行么？

这和新中国的发展历程略有不同。刚建国一穷二白，想尽快建立完善的工业体系，货币被认为的投向了重工业体系。扭曲的体系下吃不饱是常态，人们亟需满足的是肚子。而这一状况一直持续到改革开放，家庭联产承包制后，肚子问题终于得到解决了。发展市场经济后，货币被人为扭曲的情感历程终于得到了纠偏，纯粹的自我情感得到了发展。

接下来就是穿的，吃饱了喝足了，体面的出去转转，人之常情啊！于是乎，货币开始追逐穿的，货币追逐的效果良好，穿的逐渐变得华丽美观品牌，生活品质美好的得以体现。人民币也是如此，在改革开放初期的几年里，填饱肚子的问题得到解决，人民币开始追逐穿的，什么涤纶涤卡的确良，轮番表演一番，最后总还是锁定了棉丝毛，并逐渐向品牌个性化发展，穿的问题也基本过去了。

吃出品味、穿出风采，是人民币持续追逐的过程。但是在此过程中，货币优先追逐的还有用的，因为这是生活必需用品啊！对人民币而言也是如此，穿的问题基本解决后，人民币追逐用的就提上了日程，而这用的可就丰富多了。比如日常结婚生活用品，起初三大件，自行车缝纫机收音机；后来三大件电视电话电冰箱；现在三大件，票子车子和房子。由此可见，住用行几乎都可以列入。不过，简单起见，我们还是按统计部门的分类吧。

三、建设优先

用的问题解决了，生活基本也就进入了小康状态，不愁吃也不愁穿，脱离了贫困线。脱离贫困线之后，剩下就是建设和发展。这时CPI的家族成员渐渐暂时脱离了货币的视线，PPI跃入了眼帘。PPI是生产价格指数，目的在于衡量工业企业产品出厂价格的变动，主要包括燃料动力、有色金属、金属材料、化工原料、木材纸浆、建筑建材、农副产品、纺织原料以及工控产品等九大类商品。

我们可以看到，PPI是企业采购商品的物价状况，包括原材料、半成品和最终产品等三个阶段的价格讯息。与CPI比较可知，PPI在CPI的更前端，但也反映重工业等企业物价变化，与社会生产建设相关性更大，而与居民日常生活间接相关。吃穿用基本解决之后，社会建设等成为重中之重，货币开始倾情于PPI。

如前所述，我国工业部类的发展次序有所颠倒。新中国成立初期，为了追赶超发达国家，我国倾情于重工业优先发展。1949年工业净产值仅为45亿元，占比12.6%；到2002年工业产值到达4.6万亿元，占比为44.9%。1953-1980年，在全国基本建设投资中，工业投资占54%，其中重工业投资占89%。曾几何时PPI长期持续高于CPI，只有在改革开放后，轻工业才加快发展。从1980年到1998年，轻工业在工业中的比重从47%提升到了77%。这几乎囊括了CPI的吃穿用阶段，人民的生活逐步得到改善。

1998年之后，我国进入一个新时期。这一年，住房刚刚市场化；这一年，短缺经济宣告结束；这一年，工业化进入后半程。接下来我们看到，2001年通讯电子产业增加值占GDP比重4.2%，占工业比重超过10%。2002年，钢铁消费量达到2亿吨，超过美日年消费量总合，其中60%用于房地产建设；汽车工业增长38.8%，轿车更是高达55.2%。

当然，最闪亮的是我们的房地产，故事的另一主角姗姗来迟。2003年货币盯上了青涩的房地产，以上海、深圳为发端，4000多元一平米的房价开始上涨，而这一涨贯穿了十五年，北上广深的房价已经比肩伦敦纽约。按说房价该停止上涨了，而今天看来不但没有高位停滞下来，却涨疯了。让年年唱衰房地产的人们大跌眼镜。为什么货币的爱情这一次这么忠贞不二？

四、创新展望

横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。我们置身其中，有自己的利益纠葛、喜闻乐见、兴趣偏好，只想从自身的角度看问题，却没有人从货币的角度去思考。货币不言，但其行可鉴。我们前面讲那么多历程，也正是为了梳理货币的视角和特点。

不过，我们的故事还没有讲完。我们仍然来梳理货币接下来的情感。房子是住的，是CPI的主要组成部分，在美国居住在CPI中已经达到了40%多，而我国刚刚调整的居住比例仍不过20%左右，两者的差异一目了然。但是房子更是资产，资产价格重估在任何国家都是一道鬼门关。过得去，经济将跃上一个新台阶，成为发达经济体；过不去，则会跌入中等收入陷阱。

当然，对货币而言，过得去，货币将追逐创新经济，告别房地产这个老古董；过不去，货币将同房地产一起跌入深渊，在那里继续他们的爱恋。创新经济体系是自由自在的激情创造，每个人都在努力追求个人价值最大化，人的个性、智力得到极度张扬，争取自我实现。社会将从浮躁归于平和，经济自我提升与发展，个人自律与创造并驱，财富、尊严之花处处绽放。

创新符合摩尔定律，摩尔定律也是货币追逐的结果。货币的爱情能量如此巨大，在货币的追逐下，财富和自由之花在发展之路上结出了硕果累累。不过，我们要清楚，这是发展之路一马平川的结果，可不是轻易得来的。发展之路两边就是万丈深渊，稍不留神就会跌入。回头看看，非洲、中东、拉美等多少国家误入歧途、跌入深渊，甚至曾经的“金砖国家”巴西、俄罗斯、南非也在峭壁边缘。真实糟蹋了货币美好的爱情，无果而终！

五、回望资产

这就是由始至今货币的爱情历程，我们不知道创新经济之后，货币还有追寻什么，但是我们知道这么多发达国家都渡过了资产价值重估阶段，他们的经验大可以让我们借鉴。为了解这些国家的房地产制度和政策，我们先看看房地产的的基本特性和相关要求：

一是房地产具有生活必需品属性。给个人都需要具有定所，或购或租皆可，但要基本生活条件要保证。这就是说租不起的人需要有最基本的保障，这也是廉租房、经济适用房的理论基础，也说明房价受到居民收入的约束。

二是房地产具有生产要素属性。无论是住宅还是商办类地产，他们是参与社会生产的最基本要素。也就是说，房地产价格会通过生产加工环节融合到商品的价格之中，过高的房价对企业利润和居民消费起到“挤出效应”。维持房价平稳应当是房地产制度的基本目的。

三是房地产具有金融资产属性。GDP和收入的提高会带动房价逐步上涨。如果长期预期租金涨幅大于折现率，房地产现值就会无穷大。正因如此，房地产常常成为爆炒的“郁金香”，在收入约束下起起落落、无休无止。这就需要税收制度平衡折现率与房价或租金上涨水平，防止爆炒房地产。

房地产的基本理论说清楚了，就这么简单。那么房地产调控手段也就基本明确了：一是保障当地居民“居者有其屋”，购租均可；二是建立良好的房地产税收制度，防止房地产炒作。无论是美国、德国、英国，还是日本、新加坡，要么保障性住宅供给充分科学，要么房地产税收制度作的合理规范，或者二者配合的默契。

但是我国房地产市场略为复杂些。主要因为所谓的市场却并不完全市场化，住房的土地供给还有限制，甚至房子的来源诸如公房、经济适用房、自住房乃至商品房等多种多样；还有就是我国的收入分配制度也不完全市场化，用工制度也千差万别，有公务员、事业单位职工、企业职工以及合同工、临时工、农民工等多种类别，而且城镇人员的户籍也不一样，其收入福利待遇也有天壤之别。另外，我国的货币供给和经济增长方式也不完全内生，被动的投资拉动也需要房地产不断给力。

这就造就了我国房地产的复杂性，好在我国经济已经到了必需转型的阶段，我国货币内外平衡的要求强化，基本限制了最后一条，必需抛弃房地产拉动经济增长，土地财政依赖可以终矣，房地产调控目标也就更加简单了一些。宽松的货币政策也即将终了，房地产吸收过剩流动性的职能也将收工，货币追逐房地产的那种偏执热情很快会回归正常。

收入分配差距大、户籍不同也没关系，反正保障房正好针对该问题，符合某些合格条件的低收入者统统纳入保障即可。那好了，就学发达国家的经验吧，两条：一是建好保障房；二是出台房地产税，平衡租金涨幅与折现率差异。

不过有两点要考虑好：一是维护房价相对平稳，防止出现崩盘式下跌，房产税需稳步推进；二是考虑未来供求变化的平衡，防止资源浪费。供给不足时，供给变量比需求变量是慢；供给充足时，供给变量比需求变化更慢。若干年后，防止房产税叠加老龄化，住房财富被浪费。

货币与房子的爱情终将成为过去，创新时代的爱情将更加波澜壮阔，新时期的感情终将打上深深的时代烙印。

六、历程总结

重要的事情说三遍：货币性情率真，总是追逐人们最急需的行业。随着社会经济和技术创新的不断发展，货币的追逐也随之变化，先是吃的穿的用的，后是PPI，接着是房地产，平稳度过资产价格重估，才能进入创新王国。这就货币的情感历程，当然在具体的时间段，具体的发展阶段，货币的情感也会有不用的偏爱。但是要把握货币的真性情还是很困难的，需要经年累月的思考和观察，也需要敏感的天赋和深厚的才华，要不然所谓的大师或大家也枉然。

由此观之，古今中外称得上成功的货币操作大师的人屈指可数，估计近凯恩斯和李嘉图都算吧。他们做金融投资就能把自己炒成最富裕的经济学家，其他经济学家则很难说真正了解，甚至有的经济学家如费雪做投资还赔了个精光。

而作为政策操作者，甚至连格林斯潘都被质疑造成了美国次债危机并引爆国际金融危机，而跌下了神坛。至于被冠称得人民币大师，不是鼓吹信贷资金流入股市不是不支持实体经济，就是鼓动让居民加杠杆吹大楼市泡沫，甚至还宣称房价上涨不是货币政策所预期的，后来发文改又称不是预期之外的。而至今看来，不管是有意为之，还是无意为之，客观上给宏观经济和货币操作带来了难题。也许正是因为货币的性情难于把握，货币主义大师弗里德曼提出了货币政策的“单一规则”，很大程度上是为了避免决策者认识的不足。

但是与天斗其乐无穷，人类总想自己能力超群，可以准确把握货币真性情，并没有国家的货币政策愿意执行“单一规则”。因而，在货币政策操作实践中，研究制定了那么多的物价指数，我们谈过的有居民消费指数（CPI）、生产物价指数（PPI）以及房屋销售指数，当然还有固定资产投资指数、GDP平滑指数、原材料动力购进指数等，甚至还编制了各类景气指数比如工业景气指数、投资景气指数以及企业家指数、银行家指数等等，不能穷举。

更精细的也有，甚至居民消费指数八类组成商品的权重每隔三、五年调整一次，以期跟上居民消费支出结构的变化，正确反映货币的追逐和分配。

但是这种调整往往极为滞后，我国多少房奴啊。但是经过2016年的调整，居住权重也不过从原来的13.2%上调为20%左右，仍远远不能反映居民负担构成。

七、怎么办呢？

从根本上来说，几乎没有办法。货币的性情是敏感的，多变化的，如女人心，海底针。在具体货币政策操作层面，只有两个选项：一是货币政策执行“单一规则”；二是依靠充分的经验和艺术。我们一定要明白没有全能的上帝，没有人能完全无误地掌控货币，但是为了人定胜天的想法，我们人类一直在做着不懈的努力。不过，研究货币性情并非没有意义，适当的公开和引导我们总是可以做的。

另外还有三个基石需要一提：一是理论研究。强化货币相关变量基础研究，更精确地把握货币变迁大趋势；二是哲学意识。服从更高货币政策哲学层次，强化政策操作的系统性；三是制度建设。用科学合理的货币制度，保障货币规则和指导的有效传导。

发达国家利用先进的计量技术，目前已经发展到第五代宏观计量模型，对货币性情的把握越来越精准，但是仍难逃脱金融危机的循环。我国经济和金融变量仍处在普遍受质疑的阶段，基础还没建立，所谓的各代模型的准确使用也就无从谈起了，更需要建立一贯的“规则”和制度。