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房子事关未来的经济前景

“春江水暖鸭先知”,此轮房价上涨发端于深圳。2015年深圳房价暴涨,逐渐传导至上海、北京,并蔓延向全国热点城市。自2016年开始全国热点城市房地产市场迅速进入亢奋状态,并持续至今。从表像看,这次房价上涨不同以往,其主要特点有五:以点带面、井喷而起、一枝独秀、市场分化、地王涌现,可以归结为脉冲式上涨。

一是以点带面。2015年上半年,深圳房价拔地而起,同比上涨12.2%,居全国首位,同期全国房房价涨幅仅为0.82%。截至2015年末,深圳房价同比上涨33.37%。在深圳的带动下,大城市房价开始起步,2015年上海房价紧随其后,全年上涨17.6%;武汉、南京、北京分别上涨13.04%、9.68%、8.14%。全国房价开始启动,2015年累计上涨3.39%。

二是井喷而起。进入2016年,全国商品房销售面积和销售额增速出现跃升。2015年全年分别增长6.5%和14.4%,但在2016年1-2月同比增速分别达到28.2%和43.6%,然后持续上涨至1-4月的36.5%和55.9%,2016年全年回落到22.5%和34.8%。

三是一枝独秀。2015年我国经济增速为6.9%,2016年下滑至6.7%。上半年居民消费价格同比上涨2.1%,全年同比上涨2.0%。扣除能源和食品价格影响以后,2016年核心CPI上涨基本上都在1.5%-1.6%小幅波动,而独有房价上涨幅度达到20%以上。

四是市场分化。全国房地产市场火爆主要集中在20来个热点城市。从住房销售数据看,东部地区和中部地区的大中城市住房交易金额同比均增长38%左右,西部地区仅增长18%。而且广大的中小城镇在这一轮行情中,去库存压力依然较大。

五是地王涌现。2016年9、10月以来,京沪广深、南京、杭州、合肥、郑州等热点城市“地王”纷纷涌现,特别是上海静安中兴社区一幅地块,最终以110亿元的总价拍出,名义楼面价高达10万元/平方米,创下中国土地成交史上最贵地王记录,楼面价一举超过了近期出让的香港地理位置同样优越的油塘商住地块(折合楼面价6.3万元人民币/平米)。

此轮房价上涨的原因是什么呢?我们可以归结为政策刺激、资本转换、流动性充裕、居民加杠杆、大城市化及土地财政,“六位一体”的内在逻辑支撑了这次房价上涨。

一是政策刺激。自2013年10月房地产市场调整以来,2014年6月各地纷纷取消限购政策至当年9月央行放宽首套房认定标准及二套房贷标准支持房地产市场发展,2015年将稳增长重任交付房地产,政策对房地产的支持再次加码,2015年3月财政部放宽营业税征收条件,同月央行再次降低首付款比例,政策支持房价回暖。

以北京为例,2016年上半年购房家庭中,非京户籍居民占17.7%,比上年同期提高1.3个百分点;二套房比重为24.8%,比上年同期提高3.1个百分点。另外,加快推进利率市场化改革,一年期定期存款基础利率由2013年3%下降到2015年10月的1.5%,降幅达到50%。利率下行降低了房地产投资的机会成本,增加房地产投资的吸引力。

二是资本转换,即产业资本向金融资本转化。中国经济增速持续下行,表明实体经济正处在艰难的调整过程中,实体投资赚钱越来越困难,产业资本不得不从实业中撤离转化为金融资本。自2015年12月以来,民间投资增速与全国固定资产投资增速开始分道扬镳,出现“断崖式”下跌,短短六个月从10%下滑到至7月的2.1%。

三是流动性充裕。2015年上半年的“牛市”、2016年的“债牛”以及这次房价脉冲,均和金融资本充裕有关。自2015年7月“股灾”之后,广义货币活期化趋势明显,货币M1增速快速上升,当年10月超过准货币(M2-M1)的增速,到2016年7月两者差距达到最大,M1增速为25.4%,准货币增速为4.9%。经济下行下的货币活期化无疑会给金融机构以及金融市场带来充足的流动性。

我国广义货币总量已经达到155万亿元人民币名按当前汇率折算为22.6万亿美元,其中货币M为44.3万亿元人民币(接近6.7万亿美元)。在人民币汇率贬值预期、理财收益和投资收益下滑十分明显的情况下,财富保值增值的选择不是购美元就是投资房地产,购房投资收益重新具有了吸引力。一旦房地产市场交易活跃起来,这些潜在需求就会蜂拥入市投资房产,分别成为大中小各类城市的市场承接者。

四是居民加杠杆。从货币政策报告的数据看,2016年住房贷款增加4.0万亿元,占当期新增贷款的48.6%;住房贷款余额为19.14万亿元人民币,住户贷款余额为33.4万亿元人民币,住户存款余额为59.8万亿元人民币,住户负债率(住户贷款/住户贷款)为55.8%,比年初增加6个百分点。我们可以看到,这一轮房地产市场活跃,居民加杠杆的速度非常快,半年时间提高2.0个百分点,一年时间提高6个百分点。而对于住房销售额11.8万亿元,估计银行贷款占60%以上。这还没有包含住房公积金贷款数据,2015年公积金贷款余额3.3万亿元,放款1.1万亿元。估算包含公积金贷款在内的住房贷款占销售额比率提高到70%以上。这也说明主要是住房贷款支撑了房地产市场的“去库存”。

五是大城市化。根据国家统计局农民工监测报告显示,农民工购房占比仅为1%。近五年新毕业大中专毕业生3000多万人,除了部分富裕家庭的毕业生外大部分没有购房。也就是说,我国53%的城镇化人口中,估计约有2亿人、15%的人口没有城镇住房,潜在购房需求仍大。另外,由于原城镇居民的住房升值、财富积累,潜在的改善需求和投资需求十分强烈。自2012年我国劳动力净下降以来,大部分中小城市的人口停止增长甚至处于净流出状态,而大城市以及特大城市的人口流入依然明显,表现出大城市房地产市场火热而小城镇去库存压力仍大的“冰火两重天”的状态。

六是土地财政。由于房价高企,开发商的拿地热情不断被激发,地方政府拍地动能也马力十足。2007年、2011年、2013年房价涨到阶段高点时,莫不如此。2013年广东连出8个区域“地王”,北京、上海也出现了农展馆和五里桥地王,楼面价分别达到7.31万元、8.55万元。这次也不例外,地王“涌现”一定程度上缓解了地方政府的“资金的饥渴”,也抬高房价预期,房价的脉冲力量仍在。

但是这样下去,房地产市场能持续多久呢?房地产脱实向虚已有若干年,也持续了好几年,有人用货币增长来解释房价上涨。只要货币持续增长,房价就能不断上涨,房地产才是真正阻挡通货膨胀的篱笆。也有人用土地供给不足来解释房价上涨,认为只要当地政府控制住土地供给,房价就会维持在高位。不过,这样的房价上涨如同走钢丝,涨跌两难。如果处理不当,将会成为国民经济的不可承受之重。

一是短期具有稳增长功能,长期会产生挤出效应,阻碍经济结构转型。在当前经济下行的态势下,房地产一枝独秀对稳增长起到了“定海神针”的作用。短暂的房市繁荣带来了该产业链条的诸多需求,同时卖地收入大增缓解了地方政府的财政困局,凭借卖地收入地方又可以过上一段投资稳增长的逍遥日子了。但是这种日子不过是卯吃寅粮,能持续多久呢?中长期看,高房对其它行业的挤出效应将会越来越明显。其它行业基本都需要租赁地方办公,房价上涨租金随之上升,自然会吞噬本来已经微薄的利润,进一步增加了经济的下行压力。在这种情况下,呼吁了多年的经济转型,又会在房地产市场的带动下重回规模扩张的老路,转型进程不得不一拖再拖。

二是货币增长约束增强,高房价更加难以驾驭。从货币条件看,加入了国际经济体系,自然就会受到相应的约束。按照货币政策执行报告的说法,目前人民币汇率已经趋于平衡状态,但是由外汇市场的实际情况来看,人民币其实是进入了贬值通道。只是由于世界各国除了美国外经济同样不景气,其他国家比如欧日英澳等不得不实行宽松货币。加上今年以来更加严格防范资本外流取得明显成效,人民币汇率艰难地实现了平稳的慢贬。如果持续放水,高房价可能会维持住,但是这种慢贬还能够持续吗?而货币增长一旦停止或减速,高房价还能维持吗?

三是民营资本迷失方向,风险传导进程加快。这次房地产脉冲式上涨是在经济增速下行和资本外流的大背景下发生的,由政策支持和改革预期触发先知先见的产业资本和富裕资本(可合称“剩余资本”)入市。它们在一线城市购房接近一年之后,继而引发2016年普通居民家庭的涌入推动住房市场井喷,居民快速加杠杆就是最有力证据。

经过十多年的房价飞速上涨,我国有产一族的购房热情被不断激发,一线城市富裕家庭想方设法突破政策限制在一线城市购房,收入差一点的家庭向二三线城市转移购房需求,以此类推进而形成了持续不断购房炒房大军。这次居民入市刚好承接了剩余资本卖房套现,也加剧了货币的活期化。高房价下,这种通过住房倒卖的盈利模式无疑是“击鼓传花式”的风险传导,一线城市交易量迅速回落表明,房价风险进一步传导至居民家庭,剩余资本或许已全身而退。

四是拉大财富积累差距,城镇化需另辟途径。房价上涨增加了有房者的资产财富,没有购房的家庭则更加买不起房,财富差距不断被拉大。另外,我国非城镇户籍的常住人口主要构成是农民工群体,他们收入低、在城镇购房者少,这部分人群的市民化一直是城镇化进程的难题。而房价的进一步上涨,使得该群体更难市民化。第一代农民工生在农村长在农村,将来告老还乡也许是可以接受的,但是第二代农民工很多人生在城市长在城市,他们不能完全融入城市则可能会成为更大的社会问题。我国经济发展和城镇化路径面临新的挑战,亟需加快研究城镇化新路径。

难题终须破解。也许有人说我们就可以把资本外流管的严严的,进一步放水刺激,也许能稳住目前的房价。表面看,这次房价上涨如何终场取决货币的角力,货币增长则房价不会停。实际上,我国正面临更重大的抉择,能不能突破“中等收入陷阱”,能不能跃升为发达的现代化国家?处理好房地产拉动经济的关系将起到关键性的作用。

尽管现代化国家的国情千差万别,但其演进路径不外乎那么几种模式。这是经济规律决定的,万变不离其宗。一是美国模式。尽管经历过若干次经济危机,但总体看经济稳定增长、房价稳定增长、人口稳定增长,是一个现实中的理想摹本,但然是不完美的榜样。英国、德国、瑞士等国家类似美国,是弱美国模式。

二是日本模式。经济起飞、房价大涨后调整二十余年,经济虽疆但已经脱胎换骨,经济学习能力、科技创新能力得到充分发挥,是次优的榜样。腾飞成功的亚洲“小龙、小虎”多数是弱日本模式。

三是俄罗斯模式。俄罗斯经济起飞没有突破“瓶颈”,经济增长停止,货币大幅增长且大幅震荡贬值,房子的卢布价格在不断上涨,但美元价格基本不变或略有跌值。俄罗斯的科技能力、民生活和社会保障也还不错。

四是巴西模式(拉美模式)。遭遇中等收入陷阱,经济倒退、货币贬值、房价下跌等形成恶性循环,从接近发达国家下线到直线回落到中等收入以下,社会陷入不稳定状态。我们期待的演进路径是美国模式,不希望走日本房价大跌的路子,更不希望走俄罗斯的路径,竭尽全力地避免巴西模式。然而,各种演进路径是有条件的,不是每个国家都能腾飞并超越原来的发达国家的。

放大格局,才能看清方向。决定房地产发展和经济增长演进路径的,不外乎那么几项:人口增长结构及城镇化进程、经济增长及动力演变、货币增长及财富结构变化等几个方面。从这些方面看,如何定位我国的实际情况?

一是人口增长结构及城镇化进程。美国土地广阔,承载人口的能力大。在美国经济发展200多年期间,人口在持续增长,时至今日美国人口的平均年龄也不过37岁,比我国的平均年龄还年轻。就业结构合理,没有浪费年轻人的创造才气,零售、住宿、航空等服务业的从业人员普遍岁数较大,而年轻人大都就业于互联网、高端制造、创新创业、金融投资、文化创意等领域,充分发挥着各自的精力和创造力。

城镇化进程稳步持续推进,城镇化动力由原来的规模经济、大工业化逐步转换为专业服务业、高端创意等,城镇化率不断提升。与其相比,日本人口增长停滞,平均年龄大,成为房价上涨的最大阻力。俄罗斯地大物博,但吸引优质人才的能力不够,存在内在缺陷。我国人口密度、老龄化进度和日本类似,尽管城镇化亟需开辟新思路,但总体还有很大的发展空间,同时中国人的创新能力尚有较大的发挥余地。

三是经济增长及动力机制。总体看来,200年来美国经济发展良好,没有遇到其他国家所遇到的阻塞症状。尽管经历了上世纪30、70年代及新世纪等几次较大的危机,但这些危机只不过是在经济发展动力转换时期的震荡与磨和。危机的内在机理就是震荡扫除阻碍经济发展的固化机制,开辟经济发展的新道路,营造适合新经济发展的生态环境。危机并不仅仅是“危”,更是重塑经济发展动力的“机”。2008年这次危机同样如此,关键在于在危机的进程中,政府是阻碍新经济的发展还是顺应新经济发展。阻碍经济发展,只能延缓危机,延缓发展进程。

在历次危机中,美国经济总是率先重塑经济构架,走出危机阴影,特别是当前这次危机除美国外其他国家仍在危机中挣扎。经过30多年改革开放的发展,我国尚没有遇到较大的经济危机。这次经济增速持续下行,表明我国遇到了前所未有的重塑经济发展机制的机遇,能不能抓住这次历史性机遇,跨越“中等收入陷阱”,关键在于能不能舍弃投资拉动的旧模式,打造灵活的、适应互联网+和智能经济发展的激励机制,跨越类似日本、俄罗斯经济低迷的漩涡。

三是货币增长及财富结构变化。美元成为本位货币是二战胜利的结果,也是美国经济发展的结果。作为本位货币,可享受其他各国储备和使用美元带来的种种好处,但是也要求美元价值体系的科学、稳定和高效。美国金融从业者付出比其他国家更多的艰辛,维持美元支付清算体系的便利、快捷和准确。美国金融决策层也需要更高的专业素养、决断能力和全局意识,维持美元在全球的认可程度和接受程度。

从实际运行情况来看,从上百年历程看美元供给的增长率非常平稳,平均略高于经济增长2个百分点左右。应该说,这也是美元货币体系非常稳定的重要原因之一,同时也是美国经济和房价稳定的重要保证。日本、俄罗斯、巴西的货币增长远远做不到这一点,日本相对好许多,成了重要的国际储备货币。

我国货币增长也曾经是撒缰的野马,值得庆幸的是改革开放以来,人民币逐步融入国际货币体系,外部约束得到了很好的执行。而且11月30日后,人民币将正式纳入SDR货币篮子,相应增强了人民币的国际约束力。有理由相信人民币运行结果应该接近或不亚于日元。由此来看,人民币供给规模扩张不可能超过其他国家过多,否则将失信于世界,不利于人民币国际化,也不利于实现长远的经济发展目标。

综上所述,我国房地产市场尚有充足的发展空间,但是顺应经济转轨和经济长远发展,我国房价需要稳定可持续,城镇化需要创新思维和路径,货币环境需要健康稳健。所以我国房地产调控应该开宗明义地表明调控目的在于遏制房价过快上涨,防止其成为投资炒作的“郁金香”。一旦被炒作,几个郁金香头都可以被炒到一套别墅的价格,何况房地产呢?因而提出以下建议:

一是摒弃房地产短期拉动经济的行为,坚决遏制投资炒房。从我国房地产调控历程看,2008年国际金融危机爆发,因担心经济回落太快,出台了稳增长和承托房地产的政策,房价得以扶摇直上。这次房价脉冲上涨,很大程度上也是在稳增长、去库存政策的支撑下实现的。房地产拉动经济短期内很有效果,但长期看不利于经济转型。

特别是在经济下行和流动性撤出实体经济的情况下,住房很可能成为居民过度加杠杠炒作的“郁金香”,使实体经济更加难以发展。从国际经验看,美国购房杠杆率一度达到90%以上,贷款给次级信用客户购房,泡沫破灭的结果是引爆了金融危机;德国购房杠杆率维持在60%左右,房价长期平稳健康发展。建议摒弃让房地产拉动经济的想法和做法,遏制炒作房地产。提高银行贷款首付比率,禁止网络平台的“首付贷”行为,防止加杠杆造成的金融风险。

二是防止金融风险的传导,强化贷款客户信用资质的审核。这次房价脉冲式上涨,使得居民杠杆率在半年时间里增加2个百分点,总体购房杠杆率也达到了80%左右,表明企业部门向居民部门传导杠杆和风险的迹象非常明显。据此推测,不仅有许多中低收入家庭利用高杠杠购买了住房,也有不少居民使用高杠杆进行投资炒房。为防止区域性、系统性金融风险,金融部门应强化住房贷款客户的资信审查,对于月供收入比不满足50%的客户,坚决不发放贷款。加强首付款来源核实,防范利用首付贷、民间借贷等支付首付款而带来的信贷风险。

三是营造稳健的货币环境,完善人民币汇率形成机制改革。金融的高效运行是经济发展转型根本保证,没有稳定的货币环境,实体经济发展将面临更为严峻的考验。一是保持货币供给的稳定。在人民币汇率贬值压力下,外汇占款带来的货币增长将会不断收缩,适应经济转轨和增长下行,保持货币供给的稳健。二是促进人民币有效均衡汇率的市场定价。完善人民币汇率形成机制,实现人民币汇率的动态均衡,增强人民币国际规则意识,推进人民币国际化。三是斩断金融空转渠道,逐步向价格调控转变。当前货币的流动性有所增强,需加强防范金融空转和金融资产泡沫扩张,切实防范金融风险,维护金融稳定,为经济发展提供有效地金融服务。

四是完善住房保障制度,因地制宜推进非户籍常住人口市民化。既要防止房地产价格泡沫化,又要满足城镇化进程中的居民需求,必须重新审视城市管理制度特别是住房制度,根据城市特点推进非户籍人口加快市民化。这部分人口收入低,绝大多数在城镇没有住房,同时受到教育制度、户籍制度、养老制度等限制,成为我国城镇化进程中的需要克服的难题。对于住房制度而言,这部分人口没有享受过福利分房,但很多人收入低但为城市发展做出了并不低的贡献。为在防范房价泡沫化的情况下推进房地产发展和城镇化进程,根据城市化的路径不同,将这部分人群纳入住房保障范围,逐步推进其市民化。

应该说,这次房价上涨是情理之中意料之外的。决策层的管理经济办法和工具很多,可选择性较大,没有坚定的自信和长期改革的毅力,短期的痛苦是难以忍受的,房地产的“稻草”是要抓的,这也无可厚非。只是希望我们今后,不只要提高防“危”的能力,更要修炼开创和抓住“机”的能力和胆识。 

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