尽管在土地问题上存在着种种矛盾，但这些矛盾和冲突并没有阻碍农村土地市场的形成和发展。在我国土地法律法规具有多重矛盾的背景下，由于市场经济和工商业的快速发展，集体用地“流转”市场像小草一样在夹缝中依然茁壮成长。影响最大、发展最快的当然非“小产权”房市场莫属，其他土地使用权市场也在私下悄然进行，只不过没有这么招摇罢了。

  我国实行严格的耕地保护、建设用地等土地用途管理制度。如果农用地转为经营性用地，除了转变为国家所有制外，经过特殊审批的乡镇企业或住宅建设也可以使用集体土地。因而，在农村的集体土地上形成了“三块地”的现实状况。

    一是农用地流转市场。

    农用地的所有权是集体的，但是农户承包的土地可以流转，在这方面的政策法规已经开了“绿灯”。《土地承包法》规定家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。但是全国的农用地的流转率不足10%。

    北京大学周其仁在《改革的逻辑》一书中提到农业用地改革是“半拉子”工程，需要进一步推进改革。他指出，农业用地承包是以农户为单位，经过30多年的发展变化，农户家庭人口、户籍等可能已经发生了诸多变化，但是承保政策有的长期不变，有的机动地已经用完，造成了土地与人口不匹配的“半拉子”工程。而且每家每户的小块土地不利于农场化或市场化耕作，土地利用效率难以提高。

    这一点确实需要改革，但我不认为是改革的关键和重点。基层人们的智慧是无穷的，在市场经济发达的地方，他们自然而然地创造出了入股农业经营组织的方式，解决了农场化运作难题，而且股权也更利于分配。

    在经济没那么发达的地方，即使没采取股权形式，不少村庄也想到了自己的办法，留有一块地专门用于调整土地在农户之间的分配，其他地块一律不做调整，解决了地块不断调整的问题。既保证了长期经营的不敢投入问题，也解决了土地承包的公平问题。

    二是农村宅基地市场。

    离城市远的广大农村，宅基地最大的问题是闲置和浪费。私下转让的也有，但没有形成气候，主要是供求不足。广大农民工长期在城市打工，但是难以市民化，在城市打工挣了钱，买不起城市里的房子，而是在老家的宅基地上不断修建、扩建房屋。

    农村住房越修越好，但闲置和浪费越来越多。老家住宅是他们的精神家园和最后的物质保障，尽管长期不住，他们也愿意把自己的房子修缮得好些，时刻准备着回老家生活，而不愿意转让。2.63亿农民工，至少闲置1亿套住宅，每套住宅投资10万元，则浪费资本10万亿元。加上土地成本每套住宅1-3万元，若平均2万元计算，共计闲置资本12万亿元。

    对于城市近郊区县，宅基地市场要复杂得多。由于近年住房价格上涨过高过快，这里的集体土地价值倍增，除了被征收为国有的土地，村集体采用了多种方式经营他们的土地，入股乡镇企业、经营组织、集体投资等经济单位，农民在相当程度上已经市民化，通常情况下较富裕的。同时，近郊农民在宅基地上开发了“小产权房”进行出售，获利不菲。拆迁冲突、政策冲突、收益冲突等不断升级。宅基地的权利和交易继续规范，所带来的冲突也亟须解决。

    土地所有权内涵的不公允并没有阻碍“小产权房”的成长，而是它以较低的姿态和价格满足了人们的居住需求，同时也解决了很大一批城市中等收入以下家庭的居住问题，甚至通过廉价租赁的形式实现了一定的保障低收入家庭的居住问题。垄断而蛮横的国有建设用地市场并没有打败集体土地建设市场，接下来要做到建设统一城乡土地市场，无非是相互妥协和相互承认。

    最复杂的莫过于农村经营性用地市场了。

    首先是经营性用地的来源复杂。有的来源于宅基地转为商业用途，也有的来自政府特批的经营性用地，更有的直接在农用地上盖起厂房、商业楼和住宅等进行经营活动。其次是用途复杂，有住宅、办公楼、商业楼、厂房等一应俱全。再者是随意搭建，全无规划可言。经营性用地上的建筑，根据自己的使用方式和发展情况，普遍有逐步建设和扩展的情况，其建筑质量参差不齐，各式各样均有。

    还有经营性用地的利益链条较长、利益多元。据调研了解，经营性用地的原始承包人经过层层转包、转租等方式给其他承包人，有的到最后经营场所使用人，有甚者经过了20几次转租转包。某些中间承包人甚至已经发展成专业租赁大户，规模经营某一个区域的经营性用地了。

    当然，这主要集中在城市近郊区县。由于不符合城市规划和发展，建立符合统一规划的土地市场，其面临的最大问题是重新规划和拆迁改造。统一规划改造必然面临拆迁补偿和利益分配等问题，据在北京郊区了解，经营性用地上建筑的拆迁总补偿约为1000元/平方米，包括了建筑成本补偿、搬迁补偿、经营补偿等，在拆迁过程中往往造成群体性恶性事件。

    不得不承认对经营性用地特别是城市郊区集体的经营和使用，为城市的发展建设做出了巨大的贡献，然而由于其长期的自发生长满足了发展需要的同时，落后于城市规划和发展了，现在势必面临拆迁改造和重新规划，这就是集体土地市场的现实。它在矛盾的夹缝中不断成长，艰难中迎来了城乡一体化用地市场。