当前金融及财税形势
        ——金融视角下的房地产市场

一、金融与房地产

一个本质：特殊的经济资源，所有人类活动和财富的载体；

三大属性、十大职能：

生产属性：作业职能、载体职能、渠道职能；

消费属性：生活必需品、普通消费品、奢侈品；

金融属性：储蓄职能、投资职能、投机职能、融资职能。

金融属性

金融属性：财富配置、投融资手段

储蓄职能：保值增值的手段；

投资职能：用房价租金比表示；

投机职能：短期炒作，升值幅度；

融资职能：传统的主要抵押物作用。

财富的载体

美国房地产总价值占美国居民财富的一半以上；

主要特点

房地产是居民财富的主要载体；

房地产的金融属性随经济发展越来越重要；

房地产对我国居民来说更为重要，但金融属性上需要进一步发展。

金融属性的发育会平衡购房市场和租房市场的价格。

二、房地产的金融特征

（一）货币与房地产：

德国货币增长和新房价格指数情况

货币与房价

在房地产市场均衡发展的情况下：

1.货币增长基本与房价呈正相关关系；

2.房地产是抵抗通货膨胀最经典的篱笆。

（二）汇率与房价
德国有效汇率与房价指数情况

日本地价指数与日元有效汇率

美元汇率与房价

汇率与房价

房地产是居民长期收入的物化；

汇率变化相当于居民财富对外价值的变化，汇率升值相当于住房价值对外升值，相当于长期居民收入的提高，是对前期收入的补偿；反之则反。

在经济发展过程中，居民财富的提升，很大一部分是汇率升值带来的。

也就是说，居民财富提升很大一部分是房地产增值带来的。

汇率与房价的关系

1.以物价稳定为目标的货币政策，房价与汇率基本呈正相关的关系，如德国；

2.以经济增长为目标的货币政策，在经济增长达到一定阶段，房价和汇率的关系将变得不稳定，如中国、日本；

3.美国的房价与汇率的关系不稳定，取决于美国与世界其他国家对美元流动性的争夺力度。

（三）利率与房价

利率与房价

总体看，利率和房价呈逆相关关系；

在逆周期的初期，房价和利率可能会同向变化；

长期内，房价与利率的关系弱于货币供给量；

在资本项目自由化的国家，汇率的影响也较利率更显著；

在外汇管制国家，利率的影响更能充分显现。

（四）税收与房价

税收是一种房价的调节工具，总体看税收是房价的组成部分，是政府参与房地产利润分配的方式；

房地产收税可以大致分为两部分：向房地产供给环节所征的税；对房地产需求或持有所征的税；在房地产交易环节的征税。

在房地产供求主要由市场调节的情况下，所有的税收都会引起房价的变化，并根据供求关系进行分配。

税收与房价

这样看来，税费的变化是房价变化的一种因素，政府通过调节税费参与房地产利润的分配；

税费率提高，政府所得的利润就会提升，市场主体所得房地产利润就会减少，房地产市场的活跃度就会下降；

税费率降低，政府所得的利润会减少，市场主体所得的房地产利润会增加，房地产市场活跃度提高。

三、我国房地产金融形势

（一）当前金融形势

货币增速

2014年末增速为12.2%，2015年1月广义货币供给增速为10.8%，货币增速持续下滑，说明全国房价仍然面临严峻的考验；

三个月以内，经历了两次降息和一次降准，应该说为应对货币增速下降，在逐步放松银根；

刚结束的两会上，政府工作报告提出2015年货币政策目标为增长12%，相比实际情况，应该说比较宽松的定位。

（二）人民币汇率

人民币汇率

按人行副行长易纲的说法，2014年人民币是第二强货币，全年人民币有效汇率升值5%以上。2014年末人民币兑美元再次出现贬值；

进入2015年，随着强势美元的进一步确立，人民币贬值预期增强。目前，人民币兑美元汇率跌破6.26，美元指数突破95.5。

流动性争夺

美国经济复苏建立在股市、房市、工业再造基础之上，需要充裕的流动性，强势美元能否带来流动性回归？决定美国经济复苏的稳固。

其他国家货币大幅贬值，人民币相对坚挺，分流了部分国际流动性，但人民币贬值预期加剧，国际资本出现流出趋势；

国际资本流出需要补充流动性的亏欠部分，人民银行创造了短期流动性便利、中期流动性等工具，增加了定向投放；

两次降息、一次降准，全面放松银根，增加流动性供给。

（三）人民币利率

人民币利率

9个月和一年期同业拆借利率略有下降，一月期同业拆借利率变动较大。

总体看，随着经济下行，利率水平也将下移，利率市场化将加快推进，利率二元化结构将逐步消除；

房地产贷款利率下行和稳固流动性，给经济发展带来较好的流动性环境。

四、房地产金融形势

（一）投资回报变化情况

（二）信贷政策

（三）税收政策

个人转让房地产所得税，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；

房地产税：不动产登记系统已经上线运行，为房地产税奠定了基础。

房地产税如何征收？增加税种，还是整合原有税种？

增加一种税种，必然会增加政府在其中的分配，整合则有多种可能性。

结论

如果货币增长12%以上，房地产价格将会平稳运行；如果低于10%，房地产价格将会下行；

预计在货币政策不断放松的前提下，国内流动性不会过多缺失，人民币贬值幅度不会太大，房地产价格预期会更加稳定向好；

但是由于房地产供求已经逆转，房价大幅攀升的可能性和条件亦不复存在。

谢谢大家！