在深圳等热点城市的带动下，2016年以来我国热点城市房价一飞冲天，超出了大部分人士的预期。再次激起了对我国经济与房价前景的大讨论。经济前景也就决定了房价前景，如何看待我国的经济前景呢？尽管现代化国家的国情千差万别，但其演进路径不外乎那么几种模式。这是经济规律决定的，万变不离其宗。

一是美国模式。尽管经历过若干次经济危机，但总体看经济稳定增长、房价稳定增长、人口稳定增长，是一个现实中的理想摹本，但显然是不完美的榜样。英国、德国、瑞士等国家类似美国，是弱美国模式。二是日本模式。经济起飞、房价大涨后调整二十余年，经济虽僵但已经脱胎换骨，经济学习能力、科技创新能力得到充分发挥，是次优的榜样。腾飞成功的亚洲“小龙、小虎”多数是弱日本模式。三是俄罗斯模式。俄罗斯经济起飞没有突破“瓶颈”，经济增长停止，货币大幅增长且大幅震荡贬值，房子的卢布价格在不断上涨，但美元价格基本不变或略有跌值。俄罗斯的科技能力、居民生活和社会保障也还不错。四是巴西模式(拉美模式）。遭遇中等收入陷阱，经济倒退、货币贬值、房价下跌等形成恶性循环，从接近发达国家下线到直线回落到中等收入及以下，社会陷入不稳定状态。

我们期待的演进路径是美国模式，不希望走日本房价大跌的路子，更不希望走俄罗斯汇率狂贬的路径，竭尽全力地避免拉美（巴西）模式。但各演进路径是有条件的，不是每个国家都能腾飞并超越原来的发达国家的。决定经济增长演进路径的，不外乎那么几项：人口增长结构变化及城镇化进程、经济增长及动力演变、货币增长及财富结构变化等三大方面。从这些方面看，如何定位我国经济的实际状况呢？

一是人口增长、结构变化及城镇化进程。美国土地广阔，承载人口的能力大。在美国经济发展200多年期间，人口在持续增长，时至今日美国人口的年龄中位数也不过37岁，比我国还年轻。就业结构合理，充分发挥了年轻人的创造才气，零售、住宿、航空等服务业的从业人员普遍岁数较大，而年轻人大都就业于互联网、高端制造、创新创业、金融投资、文化创意等领域，充分发挥着人员的创造力。城镇化进程稳步持续推进，城镇化动力由原来的规模经济、大工业化逐步转换为专业服务业、高端创意产业等。与其相比，日本人口增长停滞，平均年龄大，成为房价上涨的最大阻力。俄罗斯地大物博，但吸引优质人才的能力不够，存在内在缺陷。我国人口密度、老龄化进度和日本类似，尽管城镇化亟需开辟新思路，但总体还有很大的发展空间，同时中国人的创新能力尚有较大的发挥余地。

二是经济增长及动力机制。总体看来，200年来美国经济发展良好，没有遇到其他国家所遇到的阻塞症状。尽管经历了上世纪30、70年代及新世纪等几次较大的危机，但这些危机只不过是在经济发展动力转换时期的震荡与磨合。危机的内在机理就是震荡扫除阻碍经济发展的固化机制，开辟经济发展的新道路，营造适合新经济发展的生态环境。危机并不仅仅是“危”，更是重塑经济发展动力的“机”。2008年这次危机同样如此，关键在于在危机的进程中，政府是阻碍新经济的发展还是顺应新经济发展。阻碍经济发展，只能延缓危机，延缓发展进程。在历次危机中，美国经济总是率先重塑经济构架，走出危机阴影，特别是当前这次危机除美国外其他国家仍在危机中挣扎。经过30多年改革开放的发展，我国尚没有遇到较大的经济危机，这次经济增速持续下行，表明我国遇到了前所未有的重塑经济发展机制的机遇，能不能抓住这次历史性机遇，跨越“中等收入陷阱”，关键在于能不能舍弃投资拉动的旧模式，打造灵活的、适应互联网+和智能经济发展的激励机制，跨越类似日本、俄罗斯经济低迷的漩涡。

三是货币增长及财富结构变化。美元成为本位货币是二战胜利的结果，也是美国经济发展的结果。作为本位货币，可享受其他各国储备和使用美元带来的种种好处，但是也要求美元价值体系的科学、稳定和高效。美国金融从业者付出比其他国家更多的艰辛，维持美元支付清算体系的便利、快捷和准确。美国金融决策层也需要更高的专业素养、决断能力和全局意识，维持美元在全球的认可度和使用度。从上百年历程看，美元供给的增长率非常平稳，平均略高于经济增长2个百分点左右，时至今日，M2/GDP也不过70%。应该说，这也是美元货币体系非常稳定的重要原因之一，同时也是美国经济和房价稳定的重要保证。日本、俄罗斯、巴西的货币增长远远做不到这一点，日本相对好许多，成了重要的国际储备货币。我国货币增长也曾经是撒缰的野马，值得庆幸的是改革开放以来，人民币逐步融入国际货币体系，外部约束得到了很好的执行。且10月1日后，人民币将正式纳入SDR货币篮子，相应增强了人民币的国际约束力。

我国经济尚有较大的发展空间，房地产市场也有旺盛的内在需求，但是顺应我国人口老龄化和快速城镇化同时存在的现实要求，我国粗放型的经济增长方式必须改变。因此，国庆节前后以北京、天津为首发阵容，多达20多个城市宏观调控政策的出台，旨在防止高烧不退的房地产泡沫化。房地产市场如当头被浇了一盆冷水，观望期情绪渐浓，交易量大幅萎缩。但是市场在观望的同时，部分所谓经济学家们却没有观望，而是言之凿凿的认为房价还要涨，他们认为中国经济发展成不了日本模式，注定是俄罗斯模式。比如网络财经评论人士叶檀认为，人民币将成为日元，房价20万元不是梦。他们认为人民币即使有外部约束，也约束不住内在的要求货币刚性增长的动力。

真的是俄罗斯模式吗？我还真的难以苟同。我们持续注入流动性，就能维护房价的持续上涨么？这些人士的基本逻辑是这样的：我国地方政府摆脱不了土地财政，加上当前经济不景气，这会倒逼中央政府维护作为支柱产业的房地产市场的泡沫，而不得不采取放松流动性的方式维持高高的房价。货币增长推动房上涨，房价上涨带来了短期财政收入，地方政府的投资资金“饥渴症”得到了暂时缓解，尽管是饮鸩止渴，但短期经济增长压力得到缓解。他们认为这种循环会不断的持续下去，甚至北京房价每平米达到80万元人民币，这一时刻很快就会到来。

这一轮房地产市场的“一枝独秀”超出了很多人的预期，市场用暴涨的方式痛击房地产“空头”，房地产“空头”被一下子打晕了头，纷纷转向看多，而且是毫无节操的看多。市场的一致预期确实可以自我实现，如同预期人民币兑美元贬值一样，一致的预期和行动会成为压垮青松的成千上万片雪花。房价也一样，如果大家均如此预期，也会造成市场的一致性行动，产生所谓的“羊群效应”，房价非理性飞涨也就成为唯一的路径。但是这个之后如何收拾残局呢？脱离实体经济的房价暴涨注定将灰飞烟灭。目前，北京房价租金收益率在1%左右，低于一年定期1.5%的基础利率，更低于3.0%左右的实际执行利率，和5.0%以上的房贷利率比相差就更远了。在这种投资收益率状况下，如果房价仍能暴涨，只能来源于流动性注水。假如人民币广义货币（M2）仍能每年以12-13%的速度上涨，北京核心房价如果仍能维持12-13%以上的涨幅，那么短短5-6年我们货币供给量以及房价将会再次翻番，广义货币达到300多万亿元，北京核心房价每平米均可能达到20万元以上。那么，我们人民币汇率会怎么样呢？居民的收入会怎么样呢？

当前实体经济已经百业下行，房价暴涨的虹吸效应又会吸引大量资金流入房地产领域，造成经济更加凋敝，与房地产的差距将持续拉大。实体经济不行，别说居民收入增长，甚至连就业都会变得更加困难。收入上不去，租金也难同步上涨，甚至失业的租户可能付不出租金，投资房地产的租金收益率将会大幅下降，甚至产生大量的闲置房屋。不能产生收益的资产是没有价值的，价格和价值严重背离的最终结果只能是泡沫破灭。另外，货币量的成倍增长在国内加剧实体经济与房地产市场矛盾的同时，在国际上也会给本来已经贬值压力极大的人民币增加更大的贬值压力，资本外流和汇率贬值将难以避免。近一年来，我国外汇储备减少近8000亿美元，汇率从6.20贬值到6.80一线，接近10%。这是在我们具有强大的外汇储备的大背景下发生的，没有外汇储备的支撑，人民币汇率不知道会成什么样子？货币供给量倍翻，人民币汇率会不会倍贬呢？ 

由此可见，如果维持目前的房价上涨，人民币成为日元可能指日可待，但是维持房价上涨却很难，势必造成泡沫破灭，我们成不了日本模式，可能也成不了俄罗斯模式，而会成为房价下跌、汇率贬值的拉美模式。为什么我们成不了俄罗斯模式呢？因为俄罗斯地大物博、人均资源丰富，靠买石油即可维持其经济体系的基本运转。我们人口众多、人均资源较少、老龄化加剧，维持经济保持增长都成了当前的难题，更何况维持房价与经济的脱节了。有人说，我们把资金外流牢牢把控住，维持人民币汇率基本稳定，加大货币供给力度，保持房价基本平稳，给经济转型提供时间和空间。这种想法确实挺不错，但是不断加压的“堰塞湖”能维持多久呢？千里之堤，溃于蚁穴。在市场面前，大坝只能延缓市场力量的作用，却不能消除市场的力量。到那时，我们更难设想会带来什么样的经济后果。

不进则退！作为人口大国，我国经济只能前进，不能后退，不能成为日本模式，我们更难做成俄罗斯模式。创新驱动的中国经济，才能破解当前经济困局。顺应经济转轨和经济长远发展，我国房价需要稳定可持续，城镇化需要创新思维和路径，货币环境需要健康稳健。所以我国房地产调控应该开宗明义地表明调控目的在于遏制房价过快上涨，防止其成为投资炒作的“郁金香”。一旦被炒作，几个郁金香头都可以被炒到一套别墅的价格，何况房地产呢？

顺应经济转轨升级，提出如下建议：

一是摒弃房地产短期拉动经济的行为，坚决遏制投资炒房。从我国房地产调控历程看，2008年国际金融危机爆发，因担心经济回落太快，出台了稳增长和承托房地产的政策，房价得以扶摇直上。这次房价脉冲上涨，很大程度上也是在稳增长、去库存政策的支撑下实现的。房地产拉动经济短期内很有效果，但长期看不利于经济转型。特别是在经济下行和流动性撤出实体经济的情况下，住房很可能成为居民过度加杠杠炒作的“郁金香”，使实体经济更加难以发展。建议摒弃让房地产拉动经济的想法和做法，遏制炒作房地产。这次房价脉冲式上涨，使得居民杠杆率在半年时间里增加2个百分点，总体购房杠杆率也达到了70%以上，表明企业部门向居民部门传导杠杆和风险的迹象非常明显。据此推测，不仅有许多中低收入家庭利用高杠杆购买了住房，也有不少居民使用高杠杆进行投资炒房。从国际经验看，美国购房杠杆率一度达到90%以上，贷款给次级信用客户购房，泡沫破灭的结果是引爆了金融危机；德国购房杠杆率维持在60%左右，房价长期平稳健康发展。为防止区域性、系统性金融风险，金融部门应提高银行贷款首付比率，强化住房贷款客户的资信审查，对于月供收入比不满足50%的客户，坚决不发放贷款。加强首付款来源核实，防范利用首付贷、民间借贷等支付首付款等加杠杆造成的金融风险。

二是鼓励创业创新，提高生产效率。当前阶段，经济结构调整和产业升级换代将成为我国经济增长的主动力，如何在新的经济发展范式下获得领先的发展地位，这和我国创新创业激励机制密切相关。一是要提升科技创新人才的社会地位和经济待遇。在长期政治主导经济发展的模式下，我国特殊人才发展受到了多方面的压抑，其社会地位和经济条件受到了严重削弱，创新人才的积极性不高。激励创新发展，提升技术职称职务的地位和待遇，可能会有效地激励创新。二是要加大对网络经济和数字管理开发利用的支持和激励。各行各业等候在进行着信息化、网络化、数字化的冲击，这也是网络信息经济的必然要求。有意识地加大对新经济的扶持和激励力度，有利于我国民间的创新创业、升级改造的热情。三是改革收入分配体制，激发个人才智。当前，我国收入分配面临城乡、行业、区域、职级等多方面的差距拉大，对经济发展特别是扩展内需的阻碍越来越大，收入分配体制改革的呼声越来越高。收入分配体制改革方案研究多年仍未出台，可见其阻力非同一般。破除只有管理是生产力的狭隘认识，确立更为广泛的特殊人才特别是科技创新人才是生产力的认识，将其他特殊人才与管理人才等量齐观，才能解放生产力发展生产力。扶持低收入群体，研究解决技术工人、熟练工人的工资待遇及其他待遇，诸如户籍、保险、教育、养老、住房等问题。

三是加快新城镇化建设，“因城施策”推进非户籍常住人口市民化。既要防止房地产价格泡沫化，又要满足城镇化进程中的居民需求，必须重新审视城市管理制度特别是住房制度，努力推进非户籍人口加快市民化。这部分人口收入低，绝大多数在城镇没有住房，同时受到教育制度、户籍制度、养老制度等限制，成为我国城镇化进程中的需要克服的难题。对于住房制度而言，这部分人口没有享受过福利分房，但很多人收入低但为城市发展做出了相应的贡献。为防范房价泡沫化，建议将这部分人群纳入住房保障范围，“因城施策”逐步推进其市民化，是解决住房需求大和房价泡沫化难题的重要路径。

四是营造稳健的货币环境，完善人民币汇率形成机制改革。金融的高效运行是经济发展转型根本保证，没有稳定的货币环境，实体经济发展将面临更为严峻的考验。一是保持货币供给的稳定。在人民币汇率贬值压力下，外汇占款带来的货币增长将会不断收缩，适应经济转轨和增长下行，保持货币供给的稳健。二是促进人民币有效均衡汇率的市场定价。完善人民币汇率形成机制，实现人民币汇率的动态均衡，增强人民币国际规则意识，推进人民币国际化。三是斩断金融空转渠道，逐步向价格调控转变。当前货币的流动性有所增强，需加强防范金融空转和金融资产泡沫扩张，切实防范金融风险，维护金融稳定，为经济发展提供有效地金融服务。